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而现在的情况是，楼市调控走回头路的情况几乎不存在，因此，房企高利贷融资，一边是成本迅速增大，另一边存量房销售价格走低甚至暴跌，根本支撑不了高利贷融资成本负担，最终是破产倒闭，酿成巨大金融风险。
中国正处于重化工业化后期阶段 ，有庞大的投资需求，钢产量是主要标志：1949年30万吨增加到现在的6亿吨，而美国一直在1亿吨徘徊。对外开放，我们没有充分重视国家安全。
生育率低下又限制移民，许多国家人口老化并丧失活力。摘要：中国作为美国国债最大持有国，不应无条件增持美国国债。2011年收缩货币，经济增长率下降到9.5%左右。最危险的就是在人民币升值预期影 响下，国内控制不住货币发行和国际热钱，出现严重通货膨胀和房地产泡沫，一旦发生全面抢购挤兑，社会稳定很难保证。但政府严格控制货币的政策不会改变。
西方民主有双重标准，主权性和民族性，它不是为全人类谋利益的。利益集团在国内发展均衡可互相制约，但一遇危机就显示无能，议会代表各种利益集团制约政府决策和执行。应当建立协商、调解、信访、仲裁、复议、司法等多渠道的土地纠纷调处机制，特别是诉讼制度应当成为有效解决土地退出和流转纠纷、维护农民合法权益和社会稳定的制动阀和灭火器。
《民法通则》规定农民集体对集体土地有占有、使用、收益、处分权，而《宪法》、《土地管理法》又规定集体对其所有的土地没有买卖、出租、抵押等处置权。户籍制度改革对吸引农民到城市就业、为缓解用工荒也有一定作用。事实上2010年7月出台的《重庆市户籍制度改革农村土地退出与利用办法（试行）》（渝办发〔2010〕203号）与2010年9月《重庆市人民政府办公厅关于推进重庆市户籍制度改革有关问题的通知》（渝办发〔2010〕269号）相比就发生了较大变化，后者补偿明显大于前者。这一政策出台后，社会各界普遍认为户籍改革加快农村剩余劳动力的转移，是社会进步和克服城乡二元结构的良策。
重庆市政府是户籍制度改革中土地退出机制的具体设计者和安排者，区、镇政府是相关规则的制定者、实际指标转移操作的管理者,也是复垦项目的投资主体和参与收益分配的利益主体, 具体的转户农民是被安排者。转户的人群中有一半以上是农民工以及新生代群体，约90万，占50?2%。
然而，各地的实施细则存在许多问题，如重庆市荣昌县荣昌府办发2010年222号文件第九条规定：农村居民自愿转为城镇居民的，其宅基地及建（构）筑物退出按下列规定补偿：转户居民自愿退出宅基地及建（构）筑物的，参照县征地政策对农村住房及其构筑物、附着物给予一次性补偿。前些年，重庆城市周边征地过程中就出现过类似情况。对宅基地使用权参照地票政策以合法使用权面积（以集体土地使用权证为准）按8000元/亩的标准一次性给予补偿。农民退出承包地和宅基地是农民正常自愿交易的结果，而不应作为获得城市户口的先决条件。
全市共受理转户居民宅基地退出申请406户，914人，实际有18户，共35人办理了宅基地退出。在城市就业稳定，居住稳定的情况下，退出无法继续耕种的承包地、林地、宅基地归还集体经济组织，使农村人口减少，人均土地增加，再通过政府指导下的土地流转，适度规模经营，可以大大提高农民收入，缩小城乡收入差距。我国在土地流转过程中也应考虑退地农民土地转让金和土地补偿金，土地转让金相当于土地流转价值，土地补偿金保证土地退出者原有的生活水准不降低，降低退地农民的风险，让农民放心退地，也有利于土地资源的优化配置。农民感觉退出土地，宅基地对自己有利，会配合政府政策自动退地。
农业生产全靠老弱病残维持，效率低下，农业发展受到严重影响。（二）重庆地方制度设计存在漏洞《重庆市人民政府关于统筹城乡户籍制度改革的意见》（渝府发〔2010〕78号）中明确了自愿有偿的基本原则，对自愿退出宅基地使用权及农房的，参照同时期区县（自治县）征地政策对农村住房及其构附着物给予一次性补偿，并参照地票价款政策一次性给予宅基地使用权补偿及购房补助，今后征地时不再享有补偿权利。
（三）健全纠纷解决机制目前对土地纠纷解决主要是依据《土地管理法 》、《农村土地承包法》、《物权法》以及《农村土地承包经营纠纷调解仲裁法》等。在重庆模式的操作中,无论是宅基地拆迁后的农民集中居住,还是农村宅基地复垦后将新增建设用地指标进行地票交易,其推动主体都是地方政府。
在就业方面，市场化就业中进城转户农民并不比未转户农民具有优势，在养老和医疗方面，全国基本的养老和医疗保险正在快速趋向城乡一体化。农户散居，各自生产，加之农产品价格过低，农民辛辛苦苦种一年庄稼，不如外出打工两三个月的收入，农业生产比较效益差，青壮年劳动力多数外出打工，承包地临时委托他人耕种，甚至一些地方，农民举家外出、承包地没有人愿意代耕，土地撂荒现象严重。目前的做法要进城农民最终在城市户口和农村土地之间做出二者择一的选择，3年过渡期后不退出农地，则必须转回农村户口，把农民财产权与身份混为一谈。与以往的户籍制度改革不同，重庆市户籍制度改革是典型的由重庆市政府发起的自上而下强制性制度变迁。四、改革与完善（一）发挥政府行政指导作用，尊重农民退地意愿土地规模经营是农业现代化的必然趋势。2010年8月重庆市户籍改革政策出台，放宽了本市农村居民转为城镇居民的门槛，分主城区、远郊区县城、其他乡镇三级城镇设置了更加宽松的准入条件。
由于农民完全出于自愿退出土地，转让按当时的市场价值进行，即便以后土地使用价值大涨，退地农民也不会找政府的麻烦。第四，土地退出参照标准有问题。
主城和近郊区农民想法不同，他们一般经济状况较好，期望通过土地获得高额补偿，获得较大物质利益第四，土地退出参照标准有问题。
上述立法的先天缺陷让农村土地退出补偿产生一系列问题。这一政策出台后，社会各界普遍认为户籍改革加快农村剩余劳动力的转移，是社会进步和克服城乡二元结构的良策。
《民法通则》规定农民集体对集体土地有占有、使用、收益、处分权，而《宪法》、《土地管理法》又规定集体对其所有的土地没有买卖、出租、抵押等处置权。对自愿退出承包地的，按本轮土地承包期内剩余年限和同类土地的平均流转收益给予补偿，具体补偿标准和办法由区县（自治县）人民政府制定。在就业方面，市场化就业中进城转户农民并不比未转户农民具有优势，在养老和医疗方面，全国基本的养老和医疗保险正在快速趋向城乡一体化。以重庆市江津区为例：目前江津全区农村人口108万人，其中外出进城42.3万人，占农村人口的39.2%，通过江津区农村人口流向和居住意愿专题调查结果，愿意到江津主城购房居住的占11.7%，到镇（街）购房居住的占36.1%。
这些立法上的先天缺陷留下许多隐患，导致实际运行中权属支配关系混乱，不同利益主体之间权责不清，纷争不断。在重庆模式的操作中,无论是宅基地拆迁后的农民集中居住,还是农村宅基地复垦后将新增建设用地指标进行地票交易,其推动主体都是地方政府。
一、农民对户籍改革、退出土地的态度及原因（一）农民对户籍改革态度积极农民对制约自身发展的户籍制度期盼改革，特别是本身在城市工作稳定、有住房的农民工，在遇到孩子上学、生病住院等问题时，意愿特别强烈。有了退地的成功案利，进城农民自然会效仿，充分利用自己手中的财产进行理财，投入农民自己认为该投入的地方。
政府应充分尊重农民退地意愿，有的农民进城后由于各种原因不愿退出土地，政府应充分尊重农民的意愿，不能强迫，只能进行引导。另外其文化程度不高,多靠体力干活,如失去工作或年老,如何生存?特别在若干年后，进城群体收入比留乡农民低，生活差，可能会导致进城农民对政府不满，引发大量社会问题。
但是，目前的户籍改革有大量的问题需要解决，尤其在农村土地退出方面。如果制度出台不久就发生变化，特别涉及利益问题，会发生纠纷，也影响到政府公信力，损害公民对政府行为的信赖。如果宏观经济形势变化，一旦农民工失业情况突出，都需要社保救济，国家财力如果不足以支撑，可能会出现较大的问题。前些年，重庆城市周边征地过程中就出现过类似情况。
与以往的户籍制度改革不同，重庆市户籍制度改革是典型的由重庆市政府发起的自上而下强制性制度变迁。来源：国家行政学院学报 进入专题： 户籍制度 重庆模式 。
我国在土地流转过程中也应考虑退地农民土地转让金和土地补偿金，土地转让金相当于土地流转价值，土地补偿金保证土地退出者原有的生活水准不降低，降低退地农民的风险，让农民放心退地，也有利于土地资源的优化配置。比如前面调查中一些农民不愿退出宅基地，承包地，宁愿土地撂荒或者无偿转包给其他人种植，就是担心几年后，用地指标费大涨，现在退出不划算。
重庆市从2010年8月15日正式启动户籍改革，在不到8个月的时间，就有190万农民进城，成为城市居民，说明户籍改革很有必要。目前重庆尝试对退地农民穿上五件衣服，即住房、养老、教育、医疗、就业。
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